第八ブログ

2017.11.09

事故物件の告知義務

 おはようございます。名古屋の遺品整理・特殊清掃専門第八行政書士事務所の谷です。

季節の変わり目のせいか、3月に発症した気管支炎を再び発症して病院で点滴を打ってきました。幸い今回は前回の経験を基に喉に異変を感じてすぐに病院へ行ったので、寝ることを許されない痛みにもんどりうつことなく、点滴と処方された薬で半日で回復。医療の進化って凄い!と感じる瞬間です。

と、他愛も無い話しをしてしまいましたが、座間市の遺体遺棄事件は大変なことになっていますね。9人の殺害と遺体を室内で処理するという猟奇的とも言える事件でこれから真相の解明がされていくと思われますが現場の物件の大家さんとしては心の休まらない日が続くのではないでしょうか。

こういった事件が起きると不動産会社の方達が気にするのが事故物件と告知義務についてです。心理的な瑕疵があるような物件(自殺や他殺、暴力団事務所が近くにあるなど)では入居希望者が現れた場合は、心理的瑕疵の内容を説明する義務が不動産会社側に負わせられています。

当然、事件の内容を説明することによって、入居希望者が入居を断念してしまうことは考えられますので、一般的には事故物件にはなかなか新しい入居者が決まらないということになります。

そこで、家主側でも家賃を半額にするなどの対処をしてとりあえず、新しい入居者に入ってもらい、家賃を半額にして入ってもらった入居者が退去した後は通常の家賃価格に戻して次の入居者を募集するという流れがほとんどかと思われます。

ここで問題になるのが、新しい入居者が入ったのなら次の入居者には事件内容などを告知しなくても良いのか?ということです。

事故後に新しい入居者が1人でも入れば2人目からは告知しなくて良いということになれば、極端な話し、とりあえず家主側の親族や従業員などを入居者として入れてしまって、1ヶ月程で退去させてしまえばいいことになってしまいます。

言ってみれば事故物件のロンダリング的なものとなりますが、これは問題ないのでしょうか?この問題については過去に参考となる判例が出ており、極短期間の入居期間での退去ではダメという判断がされており、事故の内容にもよりますが、一般的な賃貸契約期間である2年や3年を普通に生活されて、その後退去したのなら次の入居者には告知する必要なないというような考えが出ています。

ただし、この判例はあくまでその事件についての判決でもありますから全ての事故物件に同様に当てはまる訳ではありません。この判例が参考にできるのは賃貸物件での自殺で特別ニュースなどになった訳でもないような、いってみればひっそりとした事故の場合かと思われます。

ですので、今回の座間のような歴史上でも稀な事件ともなるとニュースや報道の数、近隣住民へ与えた影響、そしてなにより凄惨な事件があった場所という記憶がその物件には刻まれてしまっていますので、上で述べたような2年や3年といった期間で告知義務が無くなるということは無いでしょう。

別の事件ではありますが50年前の猟奇的殺人事件について告知義務を認めた判例があることから、今回の座間の事件でも相当長い期間告知義務はついてまわるのではないかと思われます。

当然、大家側としては賃貸経営を止めて解体することも考えていらっしゃると思われるのですが、現状では事故後に退去された方はいらっしゃらないようで、反対に家賃の安さなどから住み続ける事を希望されている方も多くいらっしゃるそうです。

通常こういった凄惨な事件が起きると周りの入居者は退去してしまい、大家側としては家賃の収入が入らないことにより賃貸経営が不能となりやむなく解体といった流れになることが多いのですが、今回はもともとの家賃も安いことからこれ以上家賃を下げても入居募集に影響を与えるほどでもないとの情報もあります。

そうであるなら、事故のあった部屋についてはいっそ物置やトランクルームまたは入居者用のコインランドリーを設置するなどして賃料とは別の形で収益を得る方法を考えた方がいいかもしれませんね。

とは言え、最近は事故物件に好んで住みたがる方も増えてきているので普通に募集しても入居者は入るかもしれませんので、今の入居者が退去されないのであれば、しばらくは様子をみて今後の対応を決めることになるのではないでしょうか。

今回の殺人事件に限らず、賃貸経営では自殺や孤独死などの問題は避けては通れない問題となってきています。もし、新築で建てたマンションで事故が発生したら!?いきなり、返済計画が狂ってしまうことにもなりかねませんので、入居審査や保険への加入などは十分準備していきましょうね

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