原状回復にかかる判例【事例16】

[事例16]
敷引きの特約は有効とされたが修繕費用は通常の使用による自然損耗分を除く7万円余に減額された事例
 神戸地方裁判所判決 平成14年6月14日
〔敷金70万円 返還34万7655円(敷引28万円)〕


1 事案の概要

(原告:賃借人X 被告:賃貸人Y)
賃借人Xは、平成7年7月、賃貸人Yと月額賃料7万円余とする賃貸借契約を締結し、敷金70万円(敷引金28万円)を差し入れた。

本件契約においては、敷金の返還等として、「賃貸人は、本契約が終了し、賃借人が賃貸人に対し本件建物の明け渡し及び本件契約に基づく債務の履行を完了した後1か月以内に、敷引金28万円を控除した残額を賃借人に返還するものとする。」「賃借人に債務の不履行があるときは、賃貸人は、何時にても、敷金を前提の返還金額の限度内でその弁済に充当することができる。ただし、賃借人からこの充当を請求することはできない。」と約定されていた。

賃借人Xは、平成12年12月、本件契約を賃貸人Yと合意解除し本件建物を賃貸人Yに明け渡した。賃貸人Yは、その後賃借人Xに対し、敷金から敷引金並びに襖・壁・床の張替え及びハウスクリーニング費用等26万2993円の補修費を控除した15万7007円を返還した。
 
賃借人Xは賃貸人Yに対し、敷金は本件契約期間における未払賃料や建物を毀損した場合の修理費用等に充当することを予定して預けたもので、本件敷引約定に基づく敷引金28万円の使途及び性質については、本件契約時において何らの説明がなく、契約書にも何らの記載がないから、本件敷引約定は不合理であり無効であるとして、敷金のうち54万2993円(敷金70万円から返還を受けた15万7007円を控除した額)の返還を求めて提訴した。


2 判決の要旨

これに対して裁判所は、
(1)本件敷引約定の有効性について
  ① 一般に、建物賃貸借において、敷金ないし保証金の一部を敷引金として、その使途及
   び性質を明示することなく賃貸人が取得する旨を定めたいわゆる敷引約定はしばしばみ
   られる。
  ② 敷引約定は、一般的には、賃貸借契約成立の謝礼、賃料の実質的な先払、契約更新時
   の更新料、建物の自然損耗による修繕に必要な費用、新規賃借人の募集に要する費用や
   新規賃借人入居までの空室損料等さまざまな性質を有するものにつき、渾然一体のもの
   として、一定額の金員を賃貸人に帰属させることをあらかじめ合意したものと解され 
   る。
  ③ 敷引約定はそれなりの合理性を有するものと認められるから、その金額が著しく高額
   であって暴利行為に当たるなどの特段の事由がない限り、その合意は有効である。
  ④ 本件敷引も、建物の自然損耗による修繕に必要な費用に充てられるものとして、あら
   かじめ一定額の金員を賃貸人Yに帰属させることを合意したものと認められ、また、そ
   の額についても特に著しく高額であるとか、その他これを無効とすべき事由があると 
   は認められない。敷引約定は有効な約定と解され賃借人Xの主張は採用できない。

(2)本件敷金から控除すべき修繕費用について
  ① 一般に賃借人は、通常の使用収益に伴って生ずべき自然損耗は別として、その程度を
   超えて賃借人の保管義務違反等の責に帰すべき事由によって賃借物を毀損等した場合 
   は、賃借物の返還に際し、これを修復して賃借当初の原状に復すべき義務を負ってい 
   る。
  ② 賃借人が、賃貸借契約終了後、修理義務のある毀損等の箇所を未修理のまま放置して
   顧みないときは、賃貸人は、賃借人に対し、その不履行によって生じた損害賠償として
   修繕費用の支払を求めることができるし、これを敷金から控除してその弁済に充てるこ
   とができる。
  ③ 賃借人Xが負担すべき修繕費用として敷金から控除できるのは、郵便ポストの取替え
   費用並びに襖・壁・床の張替え、畳表替え及び清掃費用の一部の合計7万2345円と認
   定される。
  ④ 以上から、賃貸人Yは賃借人Xに対し、敷金70万円から敷引金28万円、既に返還済み
   の敷金15万7007円及び修繕費用7万2345円を控除した19万648円の返還義務を負うと
   した。

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