賃貸で自殺が起きた際の損害賠償等の質問

賃貸物件で事故が発生した際の質問集

はじめに

このページは賃貸物件で自殺などの事故が発生した際に遺族や連帯保証人がどのような責任を負わされてしまうのかを解説したページとなります。

解説は過去の判例などを基に作成していますが、賃貸物件で自殺が起きてしまった際の考え方は多岐に渡り、裁判で出される結果も一律ではありません。

したがって、自殺の状況や近隣の耳目を集めたかなどによって、ここで紹介した事案等とは結果が異なってくることはありますので、具体的な事案については必ず専門家に相談をするようにしてください。

賃貸で自殺が起きた場合の遺族や連帯保証人への損害賠償の額は?

賃貸物件で自殺が発生した場合の損害賠償については一律に規定した法律はありません。従って、具体的な事案毎に裁判所にてその損害を認定することとなります。

自殺が起きた場合に貸主から遺族や連帯保証人に請求される一般的なものとしては「逸失利益の請求(損害賠償)」と「原状回復」があります。

逸失利益
賃貸物件で考えられている逸失利益とは、自殺が起きた事により今後の入居希望者に対して、その部屋で自殺があったことを伝えなくてはならいことから生じる空室期間や家賃を減額して募集する際の正規家賃との差額などの事を指します。

原状回復
自殺によって室内に付着した血痕や臭いなどを清掃する作業に掛かる費用のこと。

賃貸物件で自殺が起きた場合には貸主側から「家賃の○年分(逸失利益)」+「部屋の原状回復費○百万円」という請求が届くこととなります。

遺族や連帯保証人は逸失利益や原状回復を支払わなければいけないのか?

逸失利益
孤独死の場合と異なり自殺は入居者の故意によってその損害が発生していますので、基本的には裁判でもこの逸失利益は認められ、遺族や連帯保証人には支払い責任があるとされます。したがって、遺族は相続放棄をしない限りは責任を負い、連帯保証人は借主と同じ責任を負うとされています。

原状回復
原状回復に掛かる費用についても過去の判例上、自殺によって起きた損害については支払う義務があるとされています。しかし、自殺とは関係のない箇所のリフォームまでは認めないというのが判例の立場です。(浴室で亡くなったのに、別の部屋のエアコンの取替え工事をするなどは認められない。など)

遺族や連帯保証人はいくら払う必要があるのか?

支払い金額については法律で具体的には定まってはいません。したがって、その賃貸物件の間取りや立地、流動性などをもとに裁判所で判断することとなります。

自殺でよく見られる事例
賃貸物件での自殺の多くがワンルームで都心、交通の便が良く、入居者の入れ替えも頻繁で隣近所の付き合いがほとんど無いというケースです。

こういったケースでは1年間分の家賃(全額)と2年間分の減額した家賃との差額といった判断がされることがあります。

過去の事例
賃料72,000/月(管理費含む)の物件で自殺が起き、貸主側から借主側へ原状回復費約449万と逸失利益374万の計約823万を請求した事案。

この事案では裁判所は1年間は賃貸不能期間とし、2年間は賃料の半額でなけれは賃貸できない期間と判断して、逸失利益として約158万(貸主側からの請求の半分以下)を認めています。

また、この事案で認められた原状回復費は約9万であり、貸主側からの請求との差は440万にもなります。

自殺の場合の原状回復については、自殺が起きた箇所の修繕や交換などは認められる傾向にありますが、近年の判例では自殺によって生じた心理的瑕疵(血が部屋の各所に飛び散ったなど)については逸失利益で考える部分であり、原状回復で考えるべきではないとするものがあります。

つまり、室内で自殺が起きて一般の方が嫌悪するような状況であっても、遺族などが自分たちで清掃したり、専門の業者を入れてクリーニングを行い、血液の跡などを綺麗に除去しているなら原状回復の義務を果たしたと考えて、貸主側からの過大な原状回復は認めないということです。

賃貸物件で自殺が起きた場合の多くの貸主が逸失利益と共に室内のフルリフォームに必要な原状回復費を請求してきますが、必ずしもその請求全額が認められるという訳ではないということがここから判ります。

そもそも遺族に賠償義務があるのか?

遺族(相続人)に賠償義務があるのかどうかについて

相続人は故人の権利義務を承継する者ですので、故人が賃貸契約中に負った債務については原則負うこととなります。したがって、故人(借主)が自殺によって賃貸物件に損害を与えたならその賠償義務を相続人は負うこととなります。

相続放棄をすれば責任を負わない

上記のように相続人は故人の死後何もしなければ故人の権利義務をそのまま承継することとなります。ただし、自殺による多額の賠償義務を負うような場合は相続人が「相続放棄」の手続きを取ることによって故人が負っている賠償義務を負わなくてもよくなります。(相続放棄は相続発生後3ヶ月以内に家庭裁判所への申述が必要)詳しくは
こちら

連帯保証人は相続放棄でも賠償義務を免れない
相続放棄をすることによって、相続人は故人が負っていた権利義務を承継しなくてよくなりますが、賃貸契約の際に「連帯保証人」となられている場合は、たとえ「相続放棄」の手続きを取られたとしても連帯保証人としての義務は残りますので、結果自殺によって生じた責任は負うこととなります。(賃貸契約の他に消費者金融などからの借り入れがあるような場合は相続放棄をしておく意味はある)詳しくは
こちら

保証会社を利用している場合
最近の賃貸借契約では家賃の保証会社と契約して連帯保証人をたてないケースも増えてきています。この場合は一般的に相続人は連帯保証人とはなっていない為、相続放棄によって自殺によって生じた賠償義務を免れることができます。

相続放棄の代行をご希望の方はこちら


賃貸借契約書に記載されている「緊急連絡先」は連帯保証人とは違う
入居希望者が親族に内緒で緊急連絡先に家族の名前を書いているケースは良くあります。緊急連絡先はもし万が一何かあった際の連絡先であり、連帯保証人のような責任を負うものではありません。自分の意思で署名、捺印していない場合は連帯保証人とはなりませんので、「連帯保証人」なのかそれとも「緊急連絡先」なのか、契約書の記載を良く確認しましょう。

遺族や連帯保証人は隣室や階下の損害も負わなければいけないのか?

賃貸物件で自殺が発生した場合、遺体の状況や自殺の態様によっては隣室や階下の住人に迷惑が掛かったり住人が退去してしまうことがあります。

その際に貸主側から「隣室や階下の次の入居者へ自殺があったことを伝えなくてはならず、入居者が決まらないことが予想されるので○年分の家賃を補償して欲しい」と言われるケースがあります。

この場合に遺族や連帯保証人は隣室や階下の部分についてまで逸失利益の賠償責任を負うのか?結論から言うと「原則負わなくて良い」となります。

この問題については過去の判例でも入居者が負っている善管注意義務は借りている部屋にだけ負っているものであり、その他の部屋の使用収益について善管注意義務を負うことはなく、また自殺があった部屋以外の部屋については告知義務があるとは言えず、告知義務が無い以上は損害も発生しないのだから、遺族や連帯保証人は自殺があった部屋以外の部屋について逸失利益の賠償責任を負う必要ないとされています。

貸主は自殺があった部屋以外の部屋について告知義務はあるのか?

一般的に自殺が起きた部屋とそれ以外の部屋では感じる嫌悪感の程度にかなりの違いがあるとされ、自殺が起きた部屋以外の部屋についてまで告知義務があるとはされていません。

事故物件であることを伝える告知義務はいつ消えるのか?

賃貸物件で自殺が起きた場合は貸主側としては次の入居者へ、その部屋で自殺があったことを伝えなくてはなりません。(告知義務)告知義務がある限りは空室期間や家賃の減額期間が伸びる可能性が出てきます。

では、この告知義務はいつまで負わなければいけないのか?

過去の判例では、自殺事故による嫌悪感も、もともと時の経過により希釈する類のものであると考えられることに加え、一般的に、自殺事故の後に新たな賃借人が居住をすれば、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情がない限り、新たな居住者である当該賃借人が当該物件で一定期間を生活すること自体により、その前の賃借人が自殺したという心理的な嫌悪感の影響もかなりの程度薄れるものと考えられる、、、、としています。

そして、当該賃借人が極短期間で退去したといった特段の事情がない限り、当該賃借人が退去した後の新たな入居希望者に自殺事故があったことを告知する義務はないとしています。

簡単に言うなら、自殺発生後に新たな入居者が入り、その方が1ヶ月や3ヶ月といった極短い期間で退去したというような事情がない限りは、さらに次の入居者を募集する際には告知義務は免れるということです。

極短期間とは?
一律に期間が定められているわけではありませんが、一般的な賃貸借の契約期間である2年を普通に生活されて退去していったのなら告知義務はなくなると考えられいるようです。(但し、自殺事故が世間の耳目を集めるような状況なら事情は変わると思われます)

告知義務の期間が逸失利益の算定期間にも影響してくる
前述の逸失利益についても、この告知義務の期間の長さを考慮していると考えられており、告知義務のある期間が逸失利益の期間でもあると考えられていると思われます。

ですので、自殺で多い、都心部でワンルーム、隣近所との付き合いも無く、流動性の高いような物件では、だいたい2年間を自殺後の次の入居者が生活すれば告知義務はなくなると考えられ、その後は家賃も正規の家賃に戻せると考えているようですので、1年の賃貸不能期間+減額家賃2年間が逸失利益である、といった判例が出ているのではないでしょうか。

そう考えるなら、貸主側から請求される5年や10年といった逸失利益の請求はよほど世間の耳目を集めるような事件であったり、ファミリー物件で田舎といったような事情が無いと認められるケースは少ないのではと考えられます。

建物価値の減少と考えるか将来賃料の得べかりし利益の喪失と考えるか

賃貸物件で自殺が起きると、貸主側から「自殺によって建物価値が減少したから○千万円を支払え」という請求のされ方をすることがあります。

これは自殺が起きたことによって本来建物自体が持っていた価値が自殺という嫌悪される事情が原因で市場価値が下がってしまたことを理由として請求されています。

この考え方は賃貸物権ではなく土地などの売買物件で使用されている考え方ですが、賃貸物件で自殺が起きた際もこの考え方で建物価値の下落分(本来売却したら売れただろう金額との差額分)を請求してくる貸主がいます。

この請求のされ方をしてしまうと上記で述べたような逸失利益(将来賃料の得べかりし利益の喪失)で請求される金額よりもはるかに高額な請求をされることとなります。

では、賃貸物件で自殺が起きてしまった場合はどちらの考え方を取ればいいのか?
過去の判例では、自殺が起きた際に「建物を売却する予定があったわけではないから、将来の得べかりし利益の喪失について検討すれば足りると考える。」としています。

つまり、建物を売却する予定(事故が発生した当時に具体的な売却の話しが進んでいる)があったなら、建物価値の減少とも考えられるが、そうではないなら将来的にもらえただろう賃料が失われたと考え、逸失利益で損害を算定すれば良いと判例では考えられています。

行動を起こす前にまずはご相談ください

賃貸物件での自殺や孤独死の問題は様々な事情が絡み合っていることが多く、画一的な考え方では解決できません。

また、解決の方法もひとつではなく、そのご家族にあった解決方法を探す必要があると当事務所では考えております。

第八行政書士事務所ではまず相談者の置かれている状況の聞き取りを行い、ご相談者に適した解決の方法を随時ご提案する方法で高い評価を頂いております。

賃貸物件で起きてしまった自殺や孤独死等の問題についてお困りでしたら、まずは無料相談をご利用ください。

弁護士紹介制度について

弁護士紹介制度

賃貸物件での自殺の問題は借主側、家主側双方にとって大きな問題となります。また、法律で画一的に解決手段が決まっている訳ではないことからどうしても当事者双方の協議を重ねて解決へ向かっていく姿勢が重要となってきます。

第八行政書士事務所では当事者双方の協議を円滑に進める為に依頼者の方に親身になって相談に乗って頂ける弁護士を紹介しておりますので、どうしても相手方との折り合いが付かない、または話しを聞いてもらえないといった状況でお困りの場合は頼りになる弁護士の先生をご紹介いたしますのでご相談ください。(弁護士紹介制度について

ご紹介する弁護士の先生は当事務所所在地が名古屋にあることから、名古屋に事務所を構えている弁護士の先生が中心となります。

弁護士の先生への相談(初回相談は無料対応有り)につきましては、相談時間を有効に利用する為にも当事務所にておおまかな内容の聞き取りを行い、その内容を弁護士の先生へお伝えした上で、相談に臨んで頂く方式を取っておりますので、最初のご相談は当事務所へとご連絡をお願い致します。(弁護士の先生の事務所へ行く際はお申し出があれば付き添いも行います。)

また、名古屋在住の方でなくても弁護士の先生の事務所へとご来店頂ける方につきましてはサービス対応の範囲内となっておりますので、自宅は県外だが名古屋の部屋を整理したい方や近くで良い先生がみつからないような場合はご相談ください。

また、名古屋までは出向けないけれど良い弁護士の先生を紹介してもらいたいといったケースでは、状況を確認した上で、弁護士の先生のネットワークを活用して対応して頂ける先生をご紹介できる場合がございます。(東京や大阪は比較的ご紹介できる状況です。)こちらは、状況次第で受けて頂ける先生をご紹介する形となっていますので、まずは当事務所へとご連絡ください。

費用について
弁護士紹介制度は賃貸物件での事故で悩まれているご家族の為に用意しておりますので、弁護士の先生のご紹介に関しては費用は発生いたしません。また、当事務所への相談も無料で行っております。

※当事務所スタッフが弁護士の先生の事務所への付き添うサービスについては費用が1万(税抜)が掛かりますが、遠方からこられて名古屋の地理が分からないような場合は送迎もいたします。(送迎は無料です。)

弁護士の先生へ実際に依頼する場合の費用については、事情をお伺いした上で掛かる費用を弁護士の先生よりご提示していただきますので、依頼されるかどうかはじっくり検討されてからご返事頂ければ大丈夫です。

詳しくは「弁護士紹介制度について」をご確認ください。

ご相談やご依頼について

第八行政書士事務所では地域を問わず全国からの相談を受け付けております。ご相談は電話またはメールでご連絡頂ければ担当者よりお返事いたします。

また、第八行政書士事務所では自殺や孤独死が起きた際にご遺族や連帯保証人の方向けの各種手続きの補助や合意書の書類作成を行っておりますのでご利用ください。

詳しくは下記参考ページをご覧ください。

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