名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

民法上、賃借人が物件を使用する際に、家族や同居人などが実際に居住・使用することは一般的です。これらの人物は「占有補助者」と呼ばれ、賃借人の意思に基づいて物件を使用する者と位置づけられます。

占有補助者の行為が原因で物件に損害が生じた場合、賃借人がその責任を負うかどうかは、以下の要素によって左右されます：

・占有補助者の行為が賃借人の意思に基づくか
・占有補助者の死亡が予見可能であったか
・死亡によって物件に心理的瑕疵が生じたか
・善管注意義務違反が認められるか

令和5年9月14日の東京高裁判例では、賃借人の妻が賃貸マンションのバルコニーから転落死した事故について、貸主が賃借人に対して損害賠償を請求しました。主張の根拠は以下の通りです：

貸主側の主張
①　死亡事故により貸室に心理的瑕疵が生じた
②　賃料を減額せざるを得なくなった
③　賃借人には善管注意義務違反がある

しかし、裁判所は以下のように判断しました：

裁判所の判断
①　死亡は偶発的な事故であり、妻の意思とは無関係
②　賃借人が予見・回避できる状況ではなかった
③　占有補助者によって心理的瑕疵が発生したとはいえない
④　よって、賃借人に善管注意義務違反は認められない

この判例は、占有補助者の偶発的な死亡事故において、賃借人の責任が否定された重要な参考判例と言えます。

一方で、占有補助者が自殺した場合はどうでしょうか。過去の判例では、以下のような判断がなされています：

①　自殺は通常人に心理的嫌悪感を生じさせる
②　賃貸物件の価値を毀損する行為と評価される
③　賃借人には、物件内で自殺を防止する善管注意義務がある
④　占有補助者の自殺も、賃借人の管理責任の範囲に含まれる可能性がある

このような判断に基づき、賃借人に対して損害賠償責任が認められた事例もあります。特に、自殺が予見可能であった場合や、精神疾患などの兆候があったにもかかわらず適切な対応を怠った場合には、善管注意義務違反が認定されやすくなるのではないでしょうか。

一般的に孤独死とは、誰にも看取られずに死亡し、一定期間発見されないケースを指します。占有補助者が孤独死した場合、賃借人の責任はどうなるのでしょうか。

過去の判例では、以下のような判断が示されています：

• ①　自然死や孤独死は予見・回避が困難である
  ②　借家であっても人間の生活の本拠である以上、老衰や病気等による自然死は、当然に予想される
• ③　善管注意義務違反は認められない
• ④　ただし、死後の腐敗による汚損が発生した場合、原状回復義務が生じる可能性がある

つまり、孤独死そのものでは賃借人に責任は生じないが、死後の対応が不十分であった場合には、原状回復義務を問われる可能性があるということです。

2021年に国土交通省が公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、以下のような指針が示されています：

①　自然死や不慮の事故による死亡は、原則として告知義務の対象外
②　自殺や他殺は告知義務の対象
③　死後の腐敗が進行し、特殊清掃が必要となった場合は告知義務が生じる

このガイドラインは、心理的瑕疵の判断基準を明確化し、賃借人の責任の有無を判断する上での参考資料となります。

ここまでの判例とガイドラインを踏まえると、賃借人の責任の有無は以下の要素によって左右されることが分かります：

このように、死亡の態様と予見可能性が、賃借人の責任の有無を分ける重要な要素となります。

第八行政書士事務所では、賃貸物件で発生した孤独死や自殺に関して随時相談の受付をしております。
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