ご遺族・連帯保証人様へ

賃貸物件での孤独死や自殺の賠償問題でお困りの方へ

ここでは下記の内容を紹介しています。
賃貸物件で孤独死や自殺が起きた場合に相続人が家主からの賠償請求に備える方法。

相続人や連帯保証人が家主から高額な原状回復費用を請求された場合について請求金額を減額する方法。

家主や管理会社の方はこちらをご確認ください。


相続放棄の手続き代行をご希望の方は「相続放棄手続きの代行業務について」をご確認ください。

孤独死や自殺の場合の過去の判例は「自死・孤立死賃貸物件判例集」をご参照下さい。
相続放棄を検討されている方は「
相続放棄をする前に」をご参照ください。
原状回復をめぐるトラブルとその解決方法については「
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを超解説」の頁をご確認ください。

相続人が取れる方法

賃貸物件で孤独死や自殺により入居者が亡くなった場合は家主からの原状回復費や損害賠償請求について考える必要があります。

相続人の方がまず注意する事は、故人の相続について「相続放棄」をするのか、しないのかについてです。もし、「相続放棄」をされるのでしたら、故人の荷物を片付けないようにしましょう。故人の財産を処分してしまうと最悪の場合は「相続放棄」が出来なくなる可能性がありますのでご注意ください。

ここでご紹介する方法は相続人の負担を実質ゼロにしつつ遺品整理を行い、かつ出来るだけ家主に迷惑をかけないようにする方法となります。

まず、故人の財産調査を行い負債が多いのかプラスの財産が多いのかを確認しましょう。消費者金融からの督促状が沢山届いており、借金が多額にあると予想されるようなら「相続放棄」を検討することになります。
調査の結果、多額の負債がない場合は次のように家主と交渉を進めていきましょう。

ここで想定しているのは、孤独死や自殺によって部屋の設備に破損や汚損があり、通常の退去費用よりも高額な原状回復費用等が請求されることが予想される場合です。

まず家主が一番困る事は何か?
家主としては事故による損害を相続人や連帯保証人に請求しようと考えています。ですので、家主として一番困るのは請求する相手がいなくなってしまうことです。

家主としては故人の相続人に「相続放棄」をされてしまうと損害の請求先が失われる事になりますのでこの点を非常に気にしています。そして、入居者が高齢だった場合はその連帯保証人も高齢である事が多く、入居者よりも先に亡くなっている場合も多くあります。

したがって、連帯保証人が既に亡くなっている状況で相続人にも「相続放棄」をされてしまうと家主としては家財の撤去費、原状回復費など全ての費用を負担しなければならなくなります。

また、相続人も連帯保証人もいなくなってしまうと上記の問題だけでなく部屋に残された荷物についても勝手に処分する事ができなくなり、原則家庭裁判所へ相続財産管理人の選任請求を行い、選任された相続財産管理人によって家財の撤去を行わなければならなくなりますので、非常に手間と時間が掛かり、次の入居者募集にも影響が出てしまいます。

ですので出来るだけ家主からの原状回復費用等の請求を少なく抑える為にはこれらの事情を踏まえて賃貸借契約の解約手続きを進める必要があります。

具体的に言うと、まずは普通に話し合いを行い、どの程度の請求を家主が考えているのかを聞いてみることです。そしてその請求金額が遺族にとって負担とならない程度のものでしたらそのまま解約手続きを行っても問題はありません。

しかし、請求金額が高額で「相続放棄」も検討しなければいけないような場合は次のような内容の案内文(手紙)を家主に送ってみてください。

内容としては次の項目を必ず入れてください。
1.室内に残された家財の撤去は遺族で行う。
2.家財撤去後は速やかに部屋の明渡しをする。
3.故人が預けた敷金については遺族はその権利を放棄する。
4.敷金を超える原状回復費用や損害賠償請求等については遺族は一切支払いをしない。
5.相続人不存在となった場合は相続財産管理人の選任請求が必要となること。

ここでのポイントは一方的に家主側が損失を被らないようにすることです。前述の通り、相続人が相続放棄をした場合は全ての費用を家主が負担することになりますが、上に列挙した条件なら少なくても残置物の撤去費用と相続人不存在による家庭裁判所の煩雑な手続きについては負担しなくて良くなります。

また、最低限敷金についてはリフォーム工事等の費用に充当できますので、遺族に相続放棄をされるよりは好条件となりますし、遺族、家主双方がそれぞれ負担を分担する形になりますので気持ち的な面でも合意を得られやすく、上記の案で納得してくださる家主はたくさんいらっしゃいます。

POINTの確認!
遺族も可能な限りは協力するけれども、無茶な請求をするなら相続放棄する、そうしたら負担は全部大家さんがかぶることになる、それでもいいの?といった内容でメリットとデメリットを大家さんに考えてもらえる文章にするのが重要となります。

うまく話しがまとまれば遺族側の負担としては本来行うべき遺品整理の費用と故人が預けている敷金の放棄だけで済みますので実質的な負担はゼロと言える結果となります。

上記の案で家主が納得したなら、その内容を「合意書」などの文章にすることで、後々の紛争を防ぐことが出来ますので簡単なもので構いませんので必ず書面で残すようにいたしましょう。

連帯保証人が取れる方法(原状回復費用等の負担を少なくする方法)

連帯保証人の場合は相続人のように「相続放棄」をしたからといって家主からの請求を免れる事はできません。これは相続人が連帯保証人であった場合でも同様です。

ですので、賃貸物件での孤独死や自殺が起きた場合の連帯保証人として取れる手段としては家主から請求された原状回復費用や損害賠償請求を出来る限り少なくする方法を取ることになります。

具体的に言うと、まずは家主と話し合いを行いどの程度の請求を家主が考えているのかを知るのは相続人の場合と同じです。家主からの請求が過大でなく連帯保証人にて問題なく支払いが出来るならそのまま解約手続きを進めていくのも同様です。

連帯保証人は仮に家主からの請求が高額であり、とても支払いが出来ないような場合であっても「相続放棄」のように連帯保証人としての責任を放棄するということは出来ませんので、家主と請求金額の減額交渉や訴訟にて解決を図っていくこととなります。

ここでは家主からの連帯保証人へされた原状回復費等の請求を出来るだけ少なくする方法をご紹介します。

わかりやすいように事例をあげて解説していきます。

たとえば、ワンルームにお住まいだった入居者がフローリングで亡くなり、死後数週間経過してから発見され、フローリングには人型の染みが残ってしまったとします。賃貸借契約書は一般的な物で清掃に関する有効な特約なども設定されていないものとします。

このような事例において次のような退去清算書が家主から送られてきたとします。               

多くの不動産会社や大家さんがそうですが、孤独死や自殺があった事故物件ではほぼ全ての内装をリフォームするといった内容の清算書を送ってきます。(この清算書では敷金相殺後でも約50万円が追い金となっています。)

家主としては心理的に気持ち悪いとの思いから事故が起きた部屋の内装を全て新品に交換してしまいたいとする要望があります。しかし、それを全て遺族や連帯保証人に請求して良いかどうかは別問題です。

上記事例の退去明細にもエアコンの交換やキッチンの交換などが記載されています。これは実際にあった事例をもとに作成していますが、孤独死や自殺によって直接には破損や汚損などしていないのに、その事故が起きた部屋にあったという理由だけで設備を新品に交換する家主がいます。

状況にもよりますが、過去の判例でもこういった請求を不当なものとしている判例がありますので家主に請求されるままに支払う必要はありません。

ただ、実際のところ正当な請求金額がいくらなのか?を判断するのは非常に難しく、遺体の腐乱状況によっては家主側が主張する通常より高い原状回復費用が認められるケースもあります。

ですので、連帯保証人の立場として交渉を行う場合はなるべく下記のような国土交通省のガイドラインに沿って支払うべき金額について主張していくのが良いでしょう。

退去トラブルに対して国土交通省が出しているガイドラインでは原状回復について次のように定義しています。

原状回復とは
賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意や過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること。

簡単に言うなら経年劣化の部分は家主の負担であり、次の入居者を募集するために行う清掃などは家主の負担ということです。

例えば、クロスの張替とフローリングの張替について考えてみましょう。クロスについては遺体の状況により臭いが付着して張替が必要となる場合があります。もちろん死臭等が発生していない現場なら入居者が付けた傷や汚れなどが無い限り張替の費用を負担する必要はありません。

仮に臭いが付着して張替が必要だった場合でもその費用を全額支払う必要があるとは限りません。次のグラフをご覧ください。東京都都市整備局-賃貸住宅トラブル防止ガイドライン
これは国土交通省の出しているガイドラインを基に作成された経年劣化に伴う借主の負担割合を示したグラフです。
東京都都市整備局-賃貸住宅トラブル防止ガイドラインより抜粋)

このグラフによるとクロスは新品にしてから6年で残存価値は1円になるとしています。
つまり、入居期間が6年以上なら、たとえ借主の過失であったとしてもその張替費用を全額負担する必要はないということです。過失など入居者の責任と思われる部分については残存価値が1円だったとしても工事の手間賃などの費用は発生する場合があります。)

上記の事例でも入居期間は3年となっていますので、借主側のクロス張替費用の負担は50%となり、死臭が原因で張替が必要だったとしても借主側が負担すべき費用は18,000円が妥当と考えられます。

次にフローリングについてですが、フローリングの原状回復はガイドラインに従うなら原則㎡単位での張替が基本となります。

上記事例の退去清算書では洋間のフローリング全体の張替となっていますが、全体の張替が必要になるのは部屋全体に血液や体液の染みが広がってしまっているような場合です。

ですので、遺体の跡が残っていたとしても部屋全体の張替が必要な場合は少なく、仮に部屋の半分までを借主の負担として考えるなら張替に伴う負担の範囲は7㎡となり、
費用は45,500円が妥当ではないかと考えられます。(フローリングの張替では原則経年劣化を考慮しません)


一般的に連帯保証人が事故物件に遭遇して悩んでいる場合は不動産の専門家ということはないでしょうから、不動産のプロである貸主側と交渉するにはなんらかの道具、ここでいうところのガイドラインなどを根拠にして貸主側と交渉していくのが良いでしょう。

孤独死で遺体が腐敗しているようなケースですと遺族側に通常より高額な原状回復費を認めた判例もありますので、どうしてもケースバイケースとなってしまうところはありますが、貸主側としても訴訟になるのは避けたいところですので、ガイドラインなどに沿って理由のある減額交渉なら応じて頂ける場合もあります。

ただ、貸主側としても孤独死などで室内に甚大な被害が出ている状況で、なんの根拠もない遺族側の言い分には耳を傾けてはくれませんので、貸主側に「たしかに、そうかも」と思ってもらえる理由付けをしてから交渉に臨むようにしましょう。

遺品整理専門の行政書士が相談に応じます。

第八行政書士事務所では賃貸物件で自殺や孤独死が発生した場合の対応方法についてご相談に応じております。

一般的なご相談から具体的な個別案件に関しての相談・アドバイスなど行っており、また、行政書士の職分を超える場合は無料で弁護士等をご紹介しておりますので、ご利用ください。

賃貸物件における自殺・孤独死などに関する相談・合意書等の作成料金

依頼内容 詳 細 料 金
一般相談 事故物件に関する一般的な相談対応(メールや電話で可能な範囲での相談程度) 無 料
個別相談 事故物件に関する個別案件に沿った相談及び具体的なアドバイス
・資料提供(面談やメール等で契約書や見積書の確認作業を行う場合)
21,600円
合意書等作成 大家・管理会社・入居者(遺族・連帯保証人)間で成立した合意書等の作成。 30,000円~
内容証明作成

家主から借主へ、または借主から家主へ支払いに関する請求や請求に理由がないことに関する内容証明郵便の作成を行います。

35,000円~

※ 遺品整理及び合意書、内容証明等の作成依頼を頂いているお客様は個別相談の場合でも相談料は無料です。

※ 他府県からのご相談にも応じています。また、他府県で出張相談をご希望の場合は別途交通費が発生いたします。

弁護士紹介制度について

弁護士紹介制度 (既に相手方ともめてしまっている方へ)

賃貸物件での自殺や孤独死の問題は借主側、家主側双方にとって大きな問題となります。また、法律で画一的に解決手段が決まっている訳ではないことからどうしても当事者双方の協議を重ねて解決へ向かっていく姿勢が重要となってきます。

第八行政書士事務所では当事者双方の協議を円滑に進める為に依頼者の方に親身になって相談に乗って頂ける弁護士を紹介しておりますので、どうしても相手方との折り合いが付かない、または話しを聞いてもらえないといった状況でお困りの場合は頼りになる弁護士の先生をご紹介いたしますのでご相談ください。

ご紹介する弁護士の先生は当事務所所在地が名古屋にあることから、名古屋に事務所を構えている弁護士の先生が中心となります。

弁護士の先生への相談(初回相談は無料対応有り)につきましては、相談時間を有効に利用する為にも当事務所にておおまかな内容の聞き取りを行い、その内容を弁護士の先生へお伝えした上で、相談に臨んで頂く方式を取っておりますので、最初のご相談は当事務所へとご連絡をお願い致します。(弁護士の先生の事務所へ行く際はお申し出があれば付き添いも行います。)

また、名古屋在住の方でなくても弁護士の先生の事務所へとご来店頂ける方につきましてはサービス対応の範囲内となっておりますので、自宅は県外だが名古屋の部屋を整理したい方や近くで良い先生がみつからないような場合はご相談ください。

また、名古屋までは出向けないけれど良い弁護士の先生を紹介してもらいたいといったケースでは、状況を確認した上で、弁護士の先生のネットワークを活用して対応して頂ける先生をご紹介できる場合がございます。(東京や大阪は比較的ご紹介できる状況です。)こちらは、状況次第で受けて頂ける先生をご紹介する形となっていますので、まずは当事務所へとご連絡ください。

費用について
弁護士紹介制度は賃貸物件での事故で悩まれているご家族の為に用意しておりますので、弁護士の先生のご紹介に関しては費用は発生いたしません。また、当事務所への相談も無料で行っております。

※当事務所スタッフが弁護士の先生の事務所への付き添うサービスについては費用が1万(税抜)が掛かりますが、遠方からこられて名古屋の地理が分からないような場合は送迎もいたします。(送迎は無料です。)

弁護士の先生へ実際に依頼する場合の費用については、事情をお伺いした上で掛かる費用を弁護士の先生よりご提示していただきますので、依頼されるかどうかはじっくり検討されてからご返事頂ければ大丈夫です。

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