内容証明の作成について

このページは賃貸物件で自殺や孤独死が発生した際に家主側との協議や協議が不調に終わった際などの内容証明の活用方法について解説してるページとなります。

◆「賃貸物件で孤独死・自殺をされた方のご遺族や連帯保証人が取るべき方法」
◆「相続放棄手続きの代行業務について」
◆「自死・孤立死賃貸物件判例集」
◆「相続放棄をする前に」
◆「原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを超解説」

賃貸物件で自殺や孤独死といった事故が発生した場合は基本的には次ぎのような流れを辿って解決へと向かっていきます。

①事故発生
②家主側から遺族・連帯保証人へ連絡
③遺品整理・特殊清掃等の実施
④物件の明け渡し
⑤敷金の清算、原状回復、損害賠償の請求の支払等

賃貸物件で事故が発生した場合のほとんどで家主側から遺族や連帯保証人に対してなんらかの金銭的な請求が届き、その支払いを行うことで決着となります。

ただ、家主側から請求される金額によっては遺族や連帯保証人にとって大きな負担となることも多く、金額面で折り合いがつかない場合は家主側と協議を行い双方が納得できる金額を見つけ出し、またどうしても妥協点がみつからない場合は調停や訴訟などへ移行することになります。

つまり、賃貸物件で事故が発生した際の基本は「協議」であり、当事者同士の話し合いで、原状回復費用や損害賠償等の支払い金額を決めていくことになります。

ですので、話し合いを飛ばしていきなり「内容証明」を送りつけるのは相手にとっても不快に受取られる可能性も高く、また、協議を行わないことには当事者の意見も出揃わないため、内容証明に記載する内容も曖昧なものとなってしまい、結果何度も内容証明を出すことになりかねません。

内容証明は最後の手段として1度だけ使用するつもりで作成しましょう。

内容証明郵便はいつ、どのような内容の文章を誰が誰に対して送付したかを郵便局にて証明してもらえる「手紙」であり、内容証明郵便に記載された内容が真実かどうかや、内容に対する法的な拘束力はありません。

あくまで、相手に対する手紙であり、手紙に書いたことと相手に送った事を証明できるという効果しかありません、つまり、言った、言わないを発生させない為に用いる手段となります。

ただし、法律的にはこの時にこういう主張をしたということを証明できる事は非常に重要であり、大切な内容を相手に伝える為には非常に有効な方法のひとつと言えます。

賃貸物件で事故が発生し、家主側と何度も協議を重ねたがどうしても当事者間の溝が埋まらないというケースは珍しくはありません。

基本的に賃貸物件で事故が発生した場合の家主側の請求には事故の範囲を越えた部分の金額までもが計上されおり、遺族側としてはそれが納得できない為、金額面で折り合いが付かない結果となります。

そうした場合に、どのような方法があるのかというと、家主側としては敷金のように既に預かっている金銭については、原状回復費に充てるので返却しないという手段は取れますが、その他に掛かる通常の範囲を越えたリフォームの金額については遺族側に自発的に支払ってもらうしかありません。

ですので、遺族側の銀行口座から強制的に金銭を回収することは当然無理なことですし、もし強制的に支払いを行わせたいのなら裁判を行った上で、家主側の主張を認めてもらった上で行うこととなります。

つまり、家主側としては強制的に原状回復や損害賠償を回収する手段はハードルが高いこととなり、反対に遺族や連帯保証人としては、裁判に訴えられる可能性はあるものの請求されている金額に納得がいかない以上は支払わなければいいだけの話しとも言えます。

もちろん、決着がつかないままだと落ち着かないということもあるので、そうした場合に最終的な意思を表明する為に内容証明郵便を作成して家主側に送付することも可能です。

家主側と入居者側での協議が合意に至らないのは、当事者間でどうしても譲れない部分や納得のできない箇所があるからとなります。

その多くは、家主側から請求されている金額について、金額が高すぎたり、事故の範囲を越えたリフォームの部分まで遺族や連帯保証人に請求されていたりと、入居者側が納得できない箇所が多数あることが原因となっています。

ですので、入居者側としては、納得できる理由があるのなら支払うけれども、それが解決されない以上は支払うことに躊躇してしまっているという状況がほとんどとなります。

ただ、入居者側としては、納得できないのだけれど、納得できないのは単に自分達の知識不足なのか、それとも家主側が過大に請求しているのかが判らず、もし自分達が我がままを言っているだけならそれはそれで相手に申し訳ないとも思い、より精神的に追い詰められてしまうわけです。

分からない事は相手に確認する。これが基本となりますが、ただ単に当事者である相手に確認しても、相手に都合の良い結果しか返ってはきません。

ですので、内容証明には疑問点を問い合わせることと同時に、相手方が主張する内容に法律的な根拠を併せて示してもらうようにします。

例えばフローリングの全面張替について請求されたケースを例に考えてみると

「クロスを全面張替しないといけないのは何故ですか？」と問い合わせたとするなら、家主側からは「遺体が腐敗していた事が原因で部屋全体に臭いが染み込んでしまっているので張替えを行います」という答えが返ってくることでしょう。

一見、それはそうだなと思える返事ですが、一般的な賃貸物件の退去であれば国土交通省のガイドラインに沿って賃貸契約期間の経過年数を考慮した家主側と入居者側の負担割合があって然るべきものです。

また、一般的に孤独死の場合は自殺と違い、故人に故意や過失は無いとされていますので、そもそも遺体の腐敗で発生した汚損や損傷は遺族側が支払うべき内容ではない可能性があります。

それらの事柄を一切考慮せずに、事故が発生した一事をもって全てのリフォーム工事（経過年数を考慮せずに新品に交換する費用の全額）の費用を遺族や連帯保証人に請求するのは無理があり、その点において遺族側としても納得ができないので支払いをしないとなる訳です。

ですので、
「何故、事故とは関係のない部分までリフォームの対象になっているのか？」「なぜ、経過年数を考慮せずに工事費用の全額を支払わないといけないのか？」「なぜ、自殺ではないのに損害賠償まで支払わないといけないのか？」など、疑問に思う箇所について、法律の規定や過去の判例などをもとに理由を示してもらうように内容証明で手紙を送ることになります。

内容証明を疑問点を確認する為に相手に送付すると記載しましたが、もちろん相手への問い合わせの為だけに内容証明を作成する訳ではありません。

賃貸物件で事故が発生した場合の家主側からの請求は一般的には過大請求になりがちなものです。これは次に入る入居者を早期に決めて、被害を少しでも減らしたいと考える家主側としては仕方のないことでもあります。

しかし、入居者を早期に決める為に事故とは関係ない部分までリフォームするのは家主側の賃貸経営上の判断であり、その負担を入居者側に負わせるべきものではないということです。

ただ、一般的な大家さんや管理会社さんとしては、自分達は物件の価値を落とされた「被害者」であり、「加害者」である入居者側が賠償するのはある意味当然のように考えていることが多くあります。

つまり、自殺や孤独死といった特殊な事情から普段は家主や管理会社として持ち合わせている「賃貸経営者」としての考えが、特殊な事情からすっぽりと抜け落ちてしまい、単なる「被害者」の立場から遺族側へ請求する為に、一般的な退去の際には考慮されるべき原状回復の基本から外れた請求をしてしまっている訳です。

ですので、こうした家主側からの請求に対して、「国土交通省のガイドラインや過去の判例ではこうした物があるけれども、その点を踏まえて法的な根拠を示してください。」と内容証明で確認することで、まともな家主や管理会社ならそれに対する返答として、自分達の請求の根拠に合致する法律や判例を探す作業を行います。

そうして、家主側自身にて法的根拠を調べてもらうことで、必ずしも自分達（家主・管理会社）の主張通りにはいかないかもしれないということが自分達の調査で分かってきます。内容証明はこの作業を促すきっかけとして効果を現します。

このある意味勘違いを、内容証明を送ることで相手に気づいてもらい、「あれ、私達（家主・管理会社）が請求している金額はもしかして過大請求なのではないか？」と再度考えてもらう効果が内相証明にはあります。

もし、内容証明を見たことで、自分達（家主・管理会社）の請求に法的な根拠が見出せないと気づいてもらえた場合は、これまでの強硬な請求姿勢が一段トーンダウンして減額交渉に応じてくれる可能性もでてきますので、内容証明を送る最大の理由はこの部分となります。

第八行政書士事務所では、遺品整理・特殊清掃専門の行政書士事務所として、賃貸物件で発生した孤独死や自殺などの事故に関するご相談や内容証明作成のお手伝いをしております。ご相談は下記問い合わせフォームまたはお電話でお気軽にご連絡ください。