原状回復にかかる判例【事例12】
［事例12］
更新時に追加された原状回復の特約は賃借人が自由な意思で承諾したとは認められないとされた事例
東京簡易裁判所判決 平成11年3月15日
〔敷金20万円 返還19万25円〕
１ 事案の概要
（原告：賃借人Ｘ 被告：賃貸人Ｙ）
賃借人Ｘは、平成3年8月、賃貸人Ｙと賃貸借契約を締結し、敷金20万円を差し入れた。
その後、賃借人Ｘと賃貸人Ｙは本件契約を平成5年、7年、9年と更新し、平成11年本件契約
を合意解除した。賃借人Ｘは本物件を賃貸人Ｙに明け渡した。
賃借人Ｘが、明け渡し後、敷金20万円の返還を求めたところ、賃貸人Ｙは、引渡し時の原状に回復すべき旨の特約のある平成9年の更新契約により、賃借人Ｘは原状回復費用として、クロス・カーペット・クッションフロア工事費用、畳表替え・襖費用及び室内清掃費用の合計36万5400円を負担すべきであり、敷金からこれを控除すると、敷金から返還すべきものはないと主張した。
これに対し賃借人Ｘは、自然損耗についての原状回復義務はないとして、敷金のうち畳の表 替え費用6300円を除く19万5400円の返還を求めて提訴した。
2 判決の要旨
これに対して裁判所は、
（１）建物賃貸借契約の終了時に賃借人が負う原状回復義務は、通常の使用によって生じる貸
室の損耗、汚損等を超えるものについて生じ、賃借人の故意、過失による建物の毀損
や、通常でない使用による毀損や劣化等についてのみ、その回復を義務付けたものであ
る。
（２）特約により全費用を負担させることも、契約締結の際の事情等の諸般の事情を総合し
て、特約に疑問の余地のないときは、賃借人はその義務を負担することになるが、①本
件特約は、平成7年までの契約にはなく、また、特約が加えられたことについても特に
説明がなされていない、②賃借人Ｘは、一部を除いて通常の用法に従って本件建物を使
用しており、台所の天井のクロスの剥がれは雨漏りによるもので、クロスの一部汚損の
痕跡は入居当初からあり、襖は当初から新品ではない、③また、更新の際、賃借人Ｘは
更新料を支払っている、④賃貸人Ｙ主張のように当初の賃貸借契約以降も本件特約の効
力が及ぶものとすれば、賃借人Ｘは予期しない負担を被る結果になる、⑤してみると本
件特約は、賃貸人Ｙの主張で見る限り、賃借人Ｘはその特約の趣旨を理解し、自由な意
思で承諾したものとはみられない。
（３）本件建物のクロス、カーペット、畳、襖、トイレ等の損耗、汚損等については、畳表1
枚の一部焦げ跡と冷蔵庫の下のさび跡を除いて、賃借人Ｘの故意、過失や通常でない使
用により、毀損、劣化等を生じさせたとは認められない。
（４）以上から、賃借人Ｘは負担すべき費用として、畳表1枚の費用6300円、冷蔵庫下のク
ッションフロア費用3675円の合計9975円のみを認めた。
