名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

2014.06.18

遺品整理と原状回復(3)

 今日は雨になりそうな感じの名古屋です。ここ最近朝テレビを付けるとどのチャンネルもサッカー一色。すごく盛り上がっているようですね
ビッグウェーブに乗り遅れた感満載の
名古屋の遺品整理専門第八行政書士事務所
の谷です。

さて、昨日に引き続き本日は原状回復についての第三回目。もうちょっと短くまとめるつもりだったのですか、文章力がなくてすみません
今回は「特約」が有効なのかどうかということです。
結論から言うと「有効」です。契約関係においては「契約自由の原則」という大前提があり、強行法規(当事者間の合意だけでは変ええる事の出来ない規定のこと)に反しない限りは当事者間で契約の内容を自由に決める事ができます。
ですので、「特約」の内容で本来は貸主が負担するべき費用を借主に負担させるという内容の契約も原則有効となるわけです。

しかし、いくら契約内容は自由に決められるからと言っても、不動産に詳しい家主側とまったくの素人である入居者が同じ土俵に立ったのでは家主側が有利に過ぎます。しかも、契約書を作成するのは家主側であり、その部屋を借りたいと思ってる入居者がその契約書のここが気に入らないから変えてくれとはまず言えませんからなおさらですね。

ですので、過去の裁判において(最高裁判決H17.12.16など)、入居者に本来負担すべきでない費用を負担させる為の以下の3つの要件を示しました。
・特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を越えた修繕費等の義務を負うことについて認識
   していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

もっと簡単に言い直すなら
・ぼったくりでないこと
・入居者が特約の説明をちゃんと受けて理解していること
・入居者が契約書にサインしていること
ということです。
つまり、この3つの要件を備えた契約行為をしていないと、退去立会い時にクリーニング費用や鍵の交換費用などの本来貸主が負担するべき費用を入居者に負担させることは出来ないと判例では言っているということですね。

ガイドラインの中にはこの3つの要件満たすための契約書の雛形があります。詳しくは「
原状回復をめぐるトラブルとガイドラインを超解」に雛形を乗せて解説してありますのでご参考ください。

では実際にどのような「特約」なら有効になると言えるのでしょうか。過去の判例にわかりやすいものがあります。
東京地裁のH21.9.18の判決にてクリーニング特約が認められた事例として、契約時に特約の説明がちゃんとされていた事を踏まえ「契約終了時に、本件貸室の汚損の有無及び程度を問わず専門業者による清掃を実施し、その費用として2万5000円(消費税別)を負担する旨の特約が明確に合意されている」と判断されたものがあります。
これを先の3つの要件にあてはめるなら
・2万5000円の清掃費用は家賃の半月程度でぼったくってはいない
・契約締結時い不動産会社が特約についてちゃんと説明している
・入居者も契約書にサインをしており明確に合意していると判断できる
と「特約」が有効となる3つの用件を満たしていると裁判所は判断したわけです。

これとは反対にクリーニング特約が認められなかった事例として次のようなものがあります。
東京地裁H21.1.16の判決にて「ルームクリーニングに要する費用は賃借人が負担する」旨の特約は、一般的な原状回復義務について定めたものであり、通常損耗についてまで賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものとは言えないと判断されました。
恐らく、退去時に実際いくらの清掃費が掛かるのかわからないような内容では入居者がその特約としての内容を「特約」とは認識せず一般的な義務を説明されているだけと思ってしまい、貸主側が説明責任を果たしたとは言えないと裁判所は判断し、「特約」としては認められないとしたと思われます。

このように「特約」が有効になるには3つの要件が必要ですので、不動産会社や大家さんは契約書の作成と入居者への説明の時は注意しましょうね。また、これから部屋を借りて頑張るぞ!と思われている方も貸主側の説明をなんとなく聞き流すのではなく、ちゃんと聞いて理解に努めましょう。

次回は賃貸物件における建物価値の減少について書きたいと思います。簡単に言うと長く住めば住むほど入居者の原状回復費用の負担は少なくなるはずだ!ということです。

名古屋の遺品整理専門 第八行政書士事務所 代表 谷 茂

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