名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

2014.06.19

遺品整理と原状回復(4)

 昨日は誘われたので石川会計事務所様主催の飲食店向けの売り上げUPセミナーに参加してきました。全くの業種違いですが、集客と言う面ではいろいろ勉強させられました。
やっぱり、専門家ってすごいですね!
私もそんな頼りにしてもらえるような遺品整理の専門家になれるよう頑張ります。
おはようございます。
名古屋の遺品整理専門の第八行政書士事務所の谷です。

さてさて、小難しい話しばかりを連日続けてきて、そろそろ読むのが面倒になってきた頃合のこの原状回復に関するブログ。もう少しお付き合い頂けたらと思います。
本日は「建物価値の減少」についてのお話です。建物価値の減少とは簡単に言えば、入居者が住もうが住まなかろうが、時間が経過すればそれだけで部屋の壁紙や畳などの床材その他の設備関係はどんどん劣化していくぞということです。よく聞く言葉で「経年劣化」っていうものですね。
ガイドラインではこの建物価値の減少を以下の3つに区分けして考えています。
①建物・設備等の自然的な劣化・損耗等(経年劣化)
②賃借人の通常の使用により生ずる損耗等(通常損耗)
③賃借人の故意、過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等

そしてガイドラインで入居者の負担で修繕費(退去時に敷金から引かれるもの)を払わなければいけないのは原則③の場合だけとしています。わざわざ「原則」と断っているのは、前回の「特約」が有効に締結されている場合は③の場合でも入居者の負担になる場合があるからですね。そして、①②③を文章で読むだけならふむふむなるほど。とわかりますが、現実の退去立会いはそんなにはっきりと区別できるものではありません。
特に②は退去立会い時にもめる一番の原因となります。
②は簡単に言えば入居者が普通に部屋を使っている分には入居者に責任はないとするものです。
例えば、畳やクロスが日焼けで変色した場合は①とはっきりわかりますが、ポスターを貼ったり、家具を置いていたりして、その部分だけ日焼けせずに他と色が違ってしまたら?とか、エアコン設置する時にエアコンを固定する為にクロスに穴を開けたりした場合など判断が難しいものがあります。
ちなみに日焼けによる色違いやエアコン設置の為の穴はどちらも②と考えられますので入居者に責任はありません。
え!?エアコン設置の為に開けた穴のせいで以前敷金から引かれたんだけど、、、、という人も多いかもしれません。ですが、夏場にエアコンを設置するのは今の日本の賃貸事情ではほぼ当然の事ですので、部屋を利用する際にエアコンを設置するのは通常の使用の結果と考えられています。但し、これは最初からエアコン用のコンセントが用意されているような場所の話しであり、本来エアコンを設置することを想定していないような場所に壁に穴を開けて設置した場合は入居者の過失になりますのでご注意ください。

話しを戻しますと、このように②の通常使用かどうかは判断の難しいものが実際の退去立会いの現場ではとてもたくさんあります。
ガイドラインにも代表的な事例については表にまとめられていますが、一般の方はガイドラインよりも東京都都市整備局が出されている「
賃貸住宅紛争防止条例&賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」(リーフレット版)という案内を見たほうが、絵入りで解説されているので分かりやすいと思います。

ガイドラインや上記のリーフレットなどで貸主負担なのか借主負担なのかはだいぶわかりやすくなっています。しかしです、それでもどちらの負担なのかわからないという事が実際の現場では出てきます。
例えば、タバコによる汚れです。ヘビースモーカーの方のお部屋のようにタバコの臭いもきつく、お部屋もヤニ汚れで黄色く変色してしまっていれば③の入居者の負担とわかりやすいのですが、たまに遊びにきていた友達がタバコを吸った事による軽微なヤニ汚れなど洗浄でおちる程度の汚れは②と考えられています。
こうなってくるとどこからが③のヤニ汚れでどこまでが②のヤニ汚れなのか線引きしづらいですよね。貸主は当然③だと主張するでしょうし、入居者は②だと主張するでしょう。こういった判断の難しい場面が実際の退去立会いでは頻発します。

ではどうするの?となりますが、実際には白黒つけられませんし、無理に白黒つけるとそれこそ貸主と入居者との間で紛争が起きてしまいますので、不動産会社の社員の方や大家さんの腕の見せ所となるわけです。白黒つけられないなら、灰色にしちゃえばいいじゃない!とは言いませんが、実際には話し合いで解決することになります。

入居者の関わらない部分の破損を③だと言い張るような家主側は論外ですが、先の軽微なタバコのヤニ汚れのようにクロスを洗ったら落ちるかも?でも、やっぱり落ちないかも?という微妙な判断を迫られる場合はクロスの張替え費用の一部を入居者に負担してもらい、それ以外は家主側が負担するという話になるでしょう。しかし、入居者が負担する「一部」が「半分」や「大半」になってしまっては意味がありません。ではどうするのか?
ここで、利用できるのが下図のような、「設備等の経過年数と賃借人負担割合」と呼ばれるグラフです。



この表は建物が有している価値がどれくらいの期間で減っていくかを示したものになります。
本当はここの話しが今回のメインだったのですが、まだまだ長くなりそうなので次回に回します!
すいませ~ん
全ては私のまとめる能力の無さからきていますね、はい。

名古屋の遺品整理専門 第八行政書士事務所 代表 谷 茂

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