第八ブログ

2018.09.07

事故物件ですぐに入居者が決まった場合は損害なし?

 おはようございます。名古屋の遺品整理・特殊清掃専門第八行政書士事務所の谷です。

台風が過ぎ去ったと思ったら今度は北海道での大きな地震が発生しました。東海地方は以前から南海トラフをはじめとした大きな地震が来るぞ来るぞと言われてきていますが、何故か実際に地震が起きるのは他の地域です。

ただ、狼少年よろしく「次もまた別の地域だろ?」と油断していると、大きな被害に直面してから慌てることになりかねませんので日頃の準備はしておくにこしたことはないですね。一番は地震なんで来ないことですが、、、、

さて、9月に入りそろそろ夏休み気分も抜けてきたところかと思われますが、新学期の初めの頃はテレビで子供達の自殺を防げ!と自殺を防ぐ取り組みの番組が沢山放送されていたように感じます。

遺品整理の仕事をしている自殺の現場の整理も頻繁に行うことになりますが、実際の問題は遺品整理後に発生する家主との交渉です。

自殺のケースですと、どうしても借主側の過失が基本となりますので、借主の遺族や連帯保証人としては厳しい立場に立たされることが多いですが、今回はそうした中での疑問のひとつについて解説していきたいと思います。

よく、賃貸物件で自殺が発生した場合は「事故物件」と呼ばれ、賃貸契約の際の重説(重要事項の説明)や不動産広告などで「告知事項有り」などとされます。

まっとうな不動産会社さんならば該当物件で自殺が起きたことを次の入居希望者に対して説明(告知)するのですが、当然自殺が起きた部屋というのは喜んで住む人は圧倒的に少数な訳で、なかなか入居者がきまらないという結果となります。

ですので、賃貸物件で自殺が起きたような場合は遺族や連帯保証人に対して、本来受取れたはずの満額の家賃や満額の家賃との差額分などを逸失利益として家主側が請求することになり、物件の間取りや立地によってはかなり高額な金額となり、賃貸物件で自殺が発生した場合の家主側と借主側との大きな争点のひとつとなります。

こうした賃貸物件で自殺が発生した場合には上で述べたように次の入居者が決まらないことが損害を大きくしていることは理解に難くないと思います。

でしたら、賃貸物件で事故が発生した後すぐに次の入居者が決まったとしたら損害は発生せず、家主側から請求される逸失利益の算定にも影響するのか?というかなり細かな部分ですが疑問点が出てきます。

つまり、確かに自殺によって告知義務が不動産会社側には発生した、けれどすぐに入居者が決まったのだから実際の損害としては軽微でしょ?

だから、1年も2年も逸失利益としての損害は実際には発生していないのだから、逸失利益については実際に入居者が決まるまでの間の分だけ支払えばいいでしょ。と言えるのか?ということです。

かなり、細かな論点で普通はこんなところまでは考えないのでしょうが、実際に自殺をされた方の遺族にとっては大きな問題であり、非常に気になるところでもあるかと思われます。

もし、被害が次の入居者が決まるまでの間だけに限定されるなら、家主側に支払う賠償金額に大きく影響してくるのですから。

では、この問題に関してどのように考えるのかというと、東京地方裁判所で出された判決が参考になるかと思いますので紹介します。あくまで地裁判決ですし、事案によっては大きく判断が変わる可能性もあることをご理解の上お読みください。

東京地裁での事案、夫婦で利用してた賃貸物件で妻が自殺。契約者たる夫と貸主側で損害賠償の金額で争った事案。

この事案の中で逸失利益の算定において、自殺後3ヶ月程で次の入居者が決まったことについて言及されています。その箇所だけを抜き出してみると、

「本件居室の相当賃料額は本件賃貸借契約と同額の7万円と認められるところ、本件事故の告知の結果、通常、1年間は賃貸不能であり、その後の賃貸借契約について、一般的な契約期間である2年間は相当賃料額の2分の1の額を賃料として設定するものと考えるのが相当である。なお、実際には、本件事故の3ヶ月後に本件居室に新賃借人が入居しているが、上記のとおり、事故直後に本件居室に入居することには消極的となることが一般的というべきであるから、原告の逸失利益の額の算定に当たり、新たな賃借人の入居の事実を斟酌することは適当ではない。

ちょっと長くなりましたが、読んでいただくとわかるとおり、この事案においては、自殺後の部屋に3ヶ月後には新しい入居者が実際には入っています。

だったら、逸失利益の額もそれを踏まえた金額にして欲しいというのが借主側としての主張になりますが、判決においては、確かに実際の入居者は決まっているけれども、自殺が起きたことに変わりなく、またその事実がある限り、当該部屋に入居したいと思う人は少なくなることには変わらないので、次の入居者がすぐに決まったことは逸失利益の算定には影響しないとしたものです。


結果として、次の入居者が早期に決まっている事実はあるけれども、裁判所の判断としては、その部分については損害金額の算定の上では斟酌しないで、1年分の家賃+半額にした家賃の差額の2年分を損害と認定し、被告側(借主側)に支払いを命じたという結果がこの判決です。

少々入居者側には酷な判断ともいえますが、次の入居者が早期に決まらなければその損害は家主側に行くわけでもありますから、いたしかたなしといったところですね。



今回の判例の紹介はかなり細かな部分ではありますが、よろしければ参考にしてください。賃貸物件で発生した自殺や孤独死の相談はいつでも受付しております。

名古屋の遺品整理・特殊清掃専門 第八行政書士事務所 代表 谷 茂

第八行政書士事務所は名古屋を中心に遺品整理・死後事務のご相談を受け付けております。

その他の地域にお住まいの方でも遺品整理や生前整理、相続相談、死後事務に関するご相談は随時お受け致しておりますのでお気軽にご相談くださいね。

遺品整理専門の行政書士が相談に応じます。

第八行政書士事務所では賃貸物件で自殺や孤独死が発生した場合の対応方法についてご相談に応じております。一般的なご相談から具体的な個別案件に関しての相談・アドバイスなど行っており、また、行政書士の職分を超える場合は無料で弁護士等をご紹介しておりますので、ご利用ください。

賃貸物件における自殺・孤独死などに関する相談・合意書等の作成料金

依頼内容 詳 細 料 金
一般相談 事故物件に関する一般的な相談対応(メール・TEL) 無 料
個別相談 事故物件に関する個別案件に沿った相談及びアドバイス
資料提供(面談・TEL・メール)
21,600円
合意書等作成 大家・管理会社・入居者(遺族・連帯保証人)間で成立
した合意書等の作成。
30,000円~
内容証明作成

家主から借主へ、または借主から家主へ支払いに関する
請求や請求に理由がないことに関する内容証明郵便の作
成を行います。

35,000円~

※ 遺品整理及び合意書、内容証明等の作成依頼を頂いているお客様は個別相談の場合でも相談料は無料です。

※ 他府県からのご相談にも応じています。また、他府県で出張相談をご希望の場合は別途交通費が発生いたします。

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