第八ブログ

2020.02.13

国土交通省が事故物件のガイドライン作成へ

おはようございます。名古屋の遺品整理・特殊清掃専門の第八行政書士事務所の谷です。

先日名古屋でも初雪を観測しました。降ったのは一瞬だったようで私自身は見てもいないのですが、今年の冬はまさに暖冬という言葉通りに暖かい日が続いていますね。このまま春が来るといいな~というか暦上は既に春でしたね。(苦笑)

さてさて、ニュースでは新型コロナウイルスの話題で持ち切りですが、私自身の最近一番気になったニュースは「国土交通省が事故物件用のガイドラインを作成する」というニュースです。

事故物件用のガイドラインって何それ?という方も多いかと思いますが、これは業界が待ち望んていた物とも言えます。

現在国土交通省が作成したガイドラインで一般的になっているのが「賃貸物件における原状回復」に関するガイドラインです。

ちょうど今の時期(2月~4月)は賃貸物件の入退去の繁忙期でもあり、賃貸物件の入れ替えが大きく行われているシーズンでもあり、この賃貸物件に関するガイドラインがいろいろなところで話題にあがってきます。

賃貸物件の退去の際には「退去清算」として、未払金や室内の汚損や破損個所についての修繕費用が不動産会社や大家さんから請求され、一般的には契約時に預けておいた「敷金」から差し引かれて、余れば返還されるという流れです。

しかし、〇月分の家賃の未払金のようにはっきりした基準がある物なら、貸主側と借主側で紛争が起きることは少ないですが、室内の汚損や破損といった場合は「どこまでが入居者の責任で、どこからが大家側負担するべき物がよくわからない」といった事が頻発しており、この時期になるといたるところで原状回復費用を巡って、貸主と借主間でトラブルが勃発していました。

そうした、トラブルが少しでも少なくなるようにと国土交通省が原状回復費用に関するガイドライン(指針)を作成しました。

これによって紛争が起きやすい内容、例えばクロス(壁紙)やクッションフロワー(床材)などの張替えをする場合は、張替えをしなければならなくなった原因や入居期間などから算出される借主側と貸主側の負担割合がガイドラインに示されていますので、当事者はそれを基準に話し合いをすることができるようになったわけです。

全く何も参考資料が無い状況で不動産会社と一般入居者がトラブルなった場合は、どうしても不動産の専門家でもある不動産会社や大家さんの方が発言力が強くなってしまいますし、「不満があるなら訴訟で決着を付けますか?」と言われてしまうと、一般人としては「そこまではしたくない」と泣き寝入りせざる負えない状況もありました。

こうした不動産に関する知識などの情報量の格差から一般消費者を守る役目があったのが、国土交通省の作成した「ガイドライン」だったわけです。

前置きが長くなりましたが、このガイドライン、今までは賃貸物件に関する原状回復を巡る指針として作成されていましたが、このガイドラインが今度は「事故物件」に関しても作成されることとなった訳です。

これって非っ常ーーーーーに大ニュースなわけですよ(私の中では(笑))

ご存知の通り、私の事務所は行政書士事務所でありながら、専門は遺品整理と特殊清掃と死後事務です。

とにかく、誰かが亡くなった後の整理や手続きを専門に行っている事務所でして、特に特殊清掃の分野では基本扱う現場は全て「事故物件」です。

もっと言えば、この事務所の設立理由が事故物件で悩んでいる方の力となれるようにという思いで「遺品整理専門の行政書士事務所」を立ち上げた訳ですから、これまで民法や判例などを駆使して相談に対応していた業務に新たな選択肢が増えるということになります。

私が事務所を開業した当時は今ほど「孤独死」や「自殺」といった話題は出てきていませんでした。

どちらかというと遺族としてもそうした事情は隠したがる傾向にありましたので、業界内では一般的であっても、世間の人にとっては「非日常」の出来事といった感じだったと思います。

ただ、近年は独居の高齢者や老老介護、認認介護といった高齢者問題は社会福祉と切っても切れない関係でもあり、高齢者の孤独死なんかの話題も頻繁に目にするようになってきましたよね。

そうした中で賃貸物件などでは高齢者が賃貸物件で孤独死をして遺族が多額の賠償を迫られているなどや、孤独死の危険がある高齢者には部屋を貸さないといったトラブルが世間の耳目を集めるようになったわけです。

実際には私が遺品整理に携わり始めた15年近く前からこうした問題は起きていたのですが、まだまだ世間の事故物件に関する認知度は低く、業界内での個別の取り決めや個別の訴訟などで対応してきていたのが実情です。

また、自殺などは入居者側の責任が明確ですが、近年問題視されている「孤独死」のケースは必ずしも入居者側に責任を問えないといった考えもあり問題を複雑にしていました。

例えば、自殺が起きた部屋は明らかに「事故物件」となりますが、孤独死が起きたは部屋は「事故物件」と言えるのか?という根本的な部分から意見が分かれます。

何故「事故物件」と呼ばれるのかといえば、それにはその部屋には入居者が気持ち悪いと思うような「心理的な瑕疵がある」からといことになります。

もっと簡単に言えば、「部屋を借りようと思っていたけど、その部屋で自殺が起きてるならそんな部屋は気持ち悪くて借りたくない」というのが一般的な感覚ですから、そんな部屋を不動産会社としては何も知らせずに入居希望者と賃貸契約を結ぶのはダメよということです。

不動産会社としても空室にしておくとそれだけ収入が減ってしまいますので、なるべく早く新しい入居者を決めたい。けれど、黙って貸すと違反になってしまうから、入居希望者には「告知」といって、室内で起きた事件や事故の内容を知らせる義務が課されています。

当然、事件や事故の内容を知った上で借りてくれる人は普通の部屋に比べたら少なくなってしまいますので、不動産会社側としても「家賃を半額に!」といった対策を取る訳です。

ただ、そうした対策を取ったところで正規の家賃に比べて家賃が減少することには変わりがないので、ではその減ってしまった売上をどのように補填するのかといえば、自殺などをした遺族へ請求するという訳です。

また、事故物件に伴う請求は家賃の減少分ばかりではなく、室内のリフォームに掛かった費用なども請求されるケースが非常に多く、何百万もの請求をされたというケースも珍しくはありません。

こうした貸主と借主のトラブルが自殺の場合だけでなく、孤独死といった「事故物件?」と言えるようなケースでも頻発しており問題が大きくなってきているところですが、こうした事案に一定の指針を示してくれるのが「事故物件用のガイドライン」という訳ですね。

これまでは、自殺のケースの告知期間は何年すればいいのか?孤独死は事故物件に該当するのか?孤独死の場合は入居者側に責任があるのか?など、損害を算定する上での根本的な部分が当事者間で揉めてしまってトラブルに発展しているケースが多くあります。

ですので、こうしたトラブルの根本要因となる部分に国土交通省におて指針(ガイドライン)を出してもらえると、当事者間の紛争解決に大きく役立つと期待しているわけです。ガイドラインの完成が待ち遠しですね。

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