名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

2022.08.27

合意書は遺族よりもむしろ貸主こそ作成するべきもの?

おはようございます。名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八行政書士事務所の谷です。

お盆休みも終わり(お盆休みあったかな?)8月も終わろうとしていますね。学生の皆さんは宿題は終わらせていますでしょうか?

毎年この時期はお子様の自殺が最も増える時期でもあります。親御さんにおかれましては,お子様の様子に注意してあげてくださいね。

さて,この夏は非常に孤独死や自殺の問い合わせも多く,遺品整理や特殊清掃で私自身もバタバタしておりました。実際に現場で遺品整理や特殊清掃も行ったりしてもいますので,今年の夏は特に連日死臭にまみれていた感じがいたします。

また,当事務所では賃貸物件で起きた自殺や孤独死といった一般的に事故物件と呼ばれるようになってしまった室内の状況について全国から相談を受け付けています。

私が遺品整理や特殊清掃でお手伝いに伺える地域は主に愛知県となりますが,事故物件に関する相談は日本全国から寄せられてきますので,遺品整理でお手伝いできない地域の方に対しては別の方法で事故物件現場の整理のお手伝いをさせて頂いております。

そのひとつの方法が「合意書」の作成となります。

賃貸物件で自殺や孤独死といった事故が発生した場合に遺族の方が一番心配されるのが,「大家さんからいくら請求されるのだろう?」という部分です。実際には,大家さんではなくその賃貸物件を管理している管理会社との交渉になることも多いでしょうか。

大抵の方が,事故物件の当事者になったことなんて初めての経験で,「何をどうしたいいのか?」反対に「何をしてはいけないのか?」という根本的な部分からどのように対処をしたらいいのかがわからず,右往左往してしまっているのが現状です。

そうした中で,ネット等で情報を集めるなかで「貸主から多額の賠償を請求された」という記事などを呼んで心配になってしまうわけですね。

では,実際に貸主側から多額の請求がされることがあるのか?というと,実際にあります。

私が相談を受けたケースだけでも,数十万~数百万での請求は珍しくはありませんし,中には1棟の建物の建て替えを請求された遺族の方もいらっしゃいました。

ですので,貸主から多額の請求がされるではないかといった心配は決して杞憂ではなく,もしかしたら多額の請求もあるかもしれないと考えて予め備えておかない事柄でもあります。

多額の賠償を請求されるケースは,自殺の場合や孤独死で発見が遅れ遺体の腐敗が進んでしまった場合が主なケースとなります。

事故物件といっても定義が定まっている訳ではありませんが,一般的には不動産会社が次の入居者に「このような事故があった」ということを伝えないといけない義務が発生するかどうかが,事故物件かそうでないかの別れ目になると言えるでしょう。

反対に言えば,室内で人が亡くなったとしても発見が早く特に事件性も無ければ事故物件には該当せず,不動産会社も次の入居希望者へ人が亡くなったことを伝える必要はありません。

ここらへんの事情については,昨年国土交通省が不動産会社向けにガイドラインを出しておりますのでそちらが参考となります。

国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件となってしまうかどうかの大きなポイントは2つです。
・自殺なのか孤独死なのか
・孤独死の場合は遺体の腐敗が進んでいたかどうか

自殺の場合はそれだけで事故物件扱いとなります。孤独死の場合は近隣へ影響がでる程まで遺体が腐敗している様なケースでは事故物件扱いとなると考えられています。

ただし,自殺と腐敗の進んだ孤独死では同じ告知義務が発生する事故扱いであっても大きく異なる点がひとつあります。

それは,入居者に責任があるかどうかです。

自殺の場合は,本来住居として使用すべき部屋で自殺を行ったという意味で使用目的と違う方法で部屋を使用して損害を発生さたとして,入居者に過失があるとされます。

反対に,孤独死の場合はたとえ遺体の腐敗が進んで室内に損害が発生していたとしても,入居者自身には部屋を汚したり損害を発生させようとする意志はなく,損害が発生したのは死亡した後の結果でしかなく,入居者に過失はないと考えられています。

この違いが何に影響するかというと,貸主から遺族へ損害を請求できるかどうかに大きく影響してきます。細かい内容については,別のページで詳細を記載していますのでそちらを参考にして頂くとして,簡単に言うなら,自殺の場合の方が遺族が負担する損害賠償といった費用は大きくなるということです。

少し前置きが長くなりましたが,こうした諸々の事情を加味した上で貸主から遺族へ請求される金額が算出されることになりますが,遺族はもちろん,不動産会社の社員であっても正確に理解しているとは言えず,請求される金額が妥当なのかどうかで当事者間で紛争に発展しやす箇所となります。

遺族の中には貸主に迷惑を掛けているのだから,ある程度の支払いは仕方がないと,損害賠償に対して前向きに検討されている方も多くいます。

しかし,それにも限度があり,貸主側から予想外の高額な請求や請求される理由が良くわからない項目などがあると,遺族側としても支払う意思があっても支払えないという事になってしまうわけです。

そうした当事者間のすれ違いを防ぎ,後々の争いを防ぐ意味で作成されるのが,冒頭に述べた「合意書」となるわけですね。

合意書は,貸主と遺族側での協議をまとめた書類となりますので,必ずしも片方の一方的な主張が記載されているだけの書類ではありません。

お互いが話し合った結果,これなら納得できるとなった着地点を文章にまとめた物となります。ですので,合意書の作成の前段階としては,当事者間で「どういった損害が発生しており」「誰がどこまでの費用を負担するのか」といった話し合いをすることになります。

貸主と遺族間の間に入って直接交渉を代行するというのは弁護士の先生にしかできない職務でありますので,当事務所で直接交渉のお手伝いをすることはできません。

しかし,合意書を作成するあたり,事故が発生した賃貸物件において,何を基準に考えてどこまでの請求が妥当なのか,または,そもそも遺族側に支払いの義務があるのかどうかなどの要点を整理するお手伝いは可能です。

貸主側からの請求としては,それはちょっと無茶苦茶じゃない?と頭をかしげたくなる請求もあったりしますが,一般の方である遺族からしたら,不動産の専門の会社が言うのならそうなのかもしれない?と思ってしまうこともあります。

そうした一般の方に不足している知識や法律上の対応方法などを適切にアドバイスを行いながら合意書を作成していくことで,当事者双方に納得のいく事故処理が可能となります。

合意書の作成はこれまでは遺族側が貸主側との紛争を防ぐ意味で依頼されるケースが多かったのですが,近年はむしろ貸主側にこそ利用価値のある物となってきています。

近年は,賃貸物件の契約の際に連帯保証人を求めるよりも家賃の保証会社を利用するケースが大部分を占めており,いざ事故が発生した場合に連帯保証人がいないというケースは珍しくなくなりました。

家賃の保証会社のサービス内容として特殊清掃や遺品整理といった事故対応が入っていれば良いのですが,そうでない場合は,やはり遺族へそうした作業や支払いを求めていくことになります。

しかし,連帯保証人でない以上遺族としては相続放棄をしてしまえば一切金銭的な支払いをしなくて済みますので,故人に目立ったプラスの財産がないような場合ですと相続放棄をされてしまうケースが増えてしまいます。

そうなってしまうと,不動産会社や大家としては全てを自腹で持ち出しをしなくてはならなくなり,いくら賃貸経営上のリスクとは言え,痛いものは痛いですよね。

ただ,先ほども書いた通り遺族の多くがある程度の支払いについては,覚悟をされているケースも多く,最初から一銭も支払いたくもなければ関わりも持ちたくないというケースの方が少なく感じます。

要は,遺族側が一番心配している「いったいいくら請求されるのだろう?」という,部分を解消してあげれば,遺族側としてもわざわざ家庭裁判所へ相続放棄の手続きをするくらいなら,納得できる範囲の金額を支払って早期に決着をつけてしまいたいという考えに向かうことになります。

賃貸物件で発生した事故の処理に対して合意書は非常に高い効果を発揮します。遺族はもちろん貸主側としても,遺族に相続放棄をされない手立てのひとつとして利用価値の高いものとなります。

合意書の作成は日本全国対応しております。ご用命は第八行政書士事務所までどうぞ~。

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