名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

2014.10.03

賃貸物件での孤独死と告知義務について

おはようございます。名古屋市の遺品整・理特殊清掃専門第八行政書士事務所の谷です。

先日、仕事の参考用に書籍を購入しようとamazonでポチッとしたんですが、そしたら翌日の午前中に到着しました。amazonは今までも十分早かったですけどなんか最近ますます到着が早くなったような気がします。有料会員になると翌日配達という案内が毎回でますけど、普通に頼んでも翌日に届くなら必要ないような、、、、地域にもよるんでしょうがそれでも恐るべき速度ですよね。

さてさて、大家さんとお会いすると話題になるのが「孤独死の場合の告知義務」についてです。超高齢社会の日本では賃貸経営を行っていく大家さんとしては避けては通れない課題ともいえます。

ご存知の通り、自殺や殺人などが起きた場合は宅建業者は取引の際に重要事項としてその事実を告知する必要があります。これを怠った場合は契約の解除や損害賠償を請求されることとなります。

そもそもどうして告知義務が課せられているかというと、自殺や殺人などが起きた部屋を借りるかどうかは入居を検討している人にとってはとても重要な判断材料となります。

つまり、「もしその事実を知っていたなら借りなかったのに！」となる訳です。ですので、その入居するかしないかを決める重要な要因については宅建業者に告知義務が課せられているというわけですね。

では、孤独死の場合はどうかというと、一般的に孤独死は自然死と考えられていますので告知義務はないと考えられえています。賃貸物件であったとしても生活の本拠として使用している限り老衰や病気で亡くなることはあたりまえの事と考えれられるからです。

ただ家主側として心配する孤独死というのは恐らく死後数週間経過したような場合で腐乱、腐臭が生じてしまったような場合を心配されていると思われます。

先に述べたように孤独死は原則自然死の扱いですので告知義務はないと考えられていますが、腐乱して死臭が漂ってしまったような場合まで告知義務はないといえるのか？ということです。

自殺や殺人のような場合に告知義務が必要になるのはその部屋に心理的瑕疵と考えられるような事情があるからと言えます。心理的瑕疵とは一般的に考えてその部屋に住むのに精神的苦痛を伴う、もっと簡単に言えば「殺人があった部屋なんて気持ち悪い、、、」と思うような目に見えない不具合があることをさします。

告知義務の必要の有無を心理的瑕疵の有無で決めるのなら、自然死と考えられる孤独死の場合でも遺体の状況によっては当然心理的瑕疵に該当するような状況のものもあると思われます。

しかし、孤独死の場合は自殺や殺人とは違いどの時点で心理的瑕疵となるのかといった決まった判断基準がないことがこの問題を複雑にしています。

自殺や殺人はそれが起きた時点で心理的瑕疵と言えますが、孤独死の場合は亡くなった時点では自然死ですし、亡くなってから何日経過したら心理的瑕疵に該当するなどの基準もありません。

死後数週間経った遺体であっても夏場と冬場では遺体の損傷の仕方は異なりますし、またどの程度遺体が腐敗したら心理的瑕疵に該当するのかもわかりません。

つまり、孤独死が起きた現場で告知義務が発生するからどうかはその状況ごとに考えていかなければいけないということです。

長々と書いていて結局ケースバイケースかよ！と思われるかもしれませんが、この問題については今後の事例の積み重ねがまだまだ必要と思われます。

ちなみに、以前に不動産適正取引推進機構で不動産会社向けに行ったアンケートでは入居希望者に対して重要事項として告知する案件として殺人、自殺に次いで多かったのが孤独死案件となっています。

ですので、不動産会社としては契約後に問題が起きるよりは重要事項として事前に告知しておこうと考えている場合が多いのかもしれませんね。

※告知義務があると判断して、募集要項などにその旨を記載したがために入居が決まらないと
　いうことが起きたとしても、孤独死の場合は自殺などの場合のように相続人や連帯保証人に
　対して逸失利益に対する損害賠償請求まで認められるとは限りませんのでご注意ください。