名古屋の遺品整理・死後事務専門の第八ブログ

2015.04.27

孤独死の損害は大家さんが負担すべきリスクです。

おはようございます。名古屋市の遺品整理・特殊清掃専門第八行政書士事務所の谷です。

５月のGWで遺品整理や生前整理を考えている場合はご連絡くださいね。見積もりやご相談だけでもかまいませんのでお気軽にどうぞ

さてさて、４月も終わろうとしている今日この頃。だいぶ気温も上がってきて夏日になるのも時間の問題ですね。気温が上がってくると心配なのが熱中症や孤独死の問題です。

昨日も孤独死に関するご相談がありました。相談内容としては親族が賃貸物件で孤独死をしていたが家主とのやりとりはどうすればいいのかといった内容です。

状況としては、賃貸物件で死後数ヶ月してから遺体が発見されて、住んでいた部屋にも多少汚れが出ている状況です。ただ、既に遺品整理等は済んでいて後は大家（交渉は不動産会社と）さんとの話し合いがどうなるのかが心配といった段階のようです。

間に入っている不動産会社さんからは大家さんへ２年分位の家賃を支払って示談交渉してみます。それでダメなら原状回復費用等も請求することになると思いますと言われているそうですが、ご相談者の家庭もそこまで余裕があるわけでもないのでなんとかならないものかといった感じでご相談されてきました。

お話しを聞いていると賃貸契約の連帯保証人にはなられていない様子でしたのでまずは相続放棄を検討してみてはどうかと話してみると、連帯保証人に相続人ではないけれども故人の親族がなられているようで出来ればそちらに迷惑をかけたくないとのことで、また、不動産会社がその連帯保証人に連絡したところ全く取り合ってもらえなかったそうです。

そうなると、今度は家主との話し合いになってくるのですが、問題になるのが不動産会社から提示されている２年分の家賃補償と原状回復費用となります。

では、この２年分の家賃補償というのはどこから来ているのか？というのが疑問ですよね。恐らく不動産会社の方は自殺された場合の事例を参考にしてこの家賃補償の話しをされたと思われますが、自殺の場合と孤独死の場合はでは全く異なった対応となります。

自殺の場合は入居者が故意（わざと）に自傷して自死に至っているので部屋を利用する上で明らかの用法違反と故意があると考えられています。

ですので損害賠償として物件の規模に沿った家賃補償という話しになるのですが、孤独死の場合は病死や老衰といった結果の為、そこに用法違反や故意は存在しません。ですので損害賠償という問題は原則出てこないこととなります。

今回のご相談で言うなら不動産会社が２年分の家賃を大家へ支払うことで示談にしましょうというのは本来家主が負うべきリスクを相続人に負わせていることになりますので見当違いともいえるものです。

おそらく不動産会社さんとしてはなるべく穏便に済ませるために、大家さんへ見舞金として入居者のご家族がこれだけ包んでくれたのであまり大事にしないであげてください。といった大家さんと入居者のご家族の間を取り持つように親切心から来た行動とも思われますのでその対応を一概に非難することも出来ません。

ただ、２年分の家賃ともなれば物件によっては100万や200万といった話しにもなってきますので、家族側としてはすぐには首を縦には振れない金額ですよね。

原状回復費用についても、現場の状況によって費用負担が変わってきますので一般的な内容をご説明しましたが、通常自殺や孤独死が起きたお部屋では全面リフォームが行われる事が多く、中には自殺や孤独死とは関係ない部屋や設備の交換費用までを原状回復費用として家主側から請求されてしまう場合がありますので注意が必要です。

孤独死が起きたような場合はその特殊性からどうしても入居者のご家族が加害者で貸主が被害者のように思われがちです。

しかし、実際には孤独死が起きた場合の原状回復費用や家賃補償などのリスクは貸主が賃貸経営上のリスクとして負担するべきものであり、必ずしも入居者のご家族が負担しなければならないものではありません。

今回のご相談では故人が加入していた保険を確認してもらったところ保険適用で補償される可能性がありましたので現在保険会社さんが動かれていますがその結果次第では大家さんとも揉めずに済むかもしれません。

高齢者社会で賃貸経営を行う場合はもはや孤独死の問題は避けて通れません。入居者の家族や連帯保証人がいるから大丈夫と考えるのは少々危機管理が薄く時代に合ってはいないでしょう。

大家さんや不動産の管理会社としてもリスクを回避する為に事前に保険に加入するなどの対策が今後は必須となってくるのではないでしょうか。